Как показывает практика, часть иногородних студентов проживанию в общежитии предпочитают аренду квартиры.  Однако рынок аренды жилья пока остается благодатным полем для  деятельности нечестных на руку дельцов. Как не стать жертвой мошенничества и как отстаивать свои права при возникновении споров с наймодателями рассказали сотрудники Центра защиты прав абитуриентов при СПбГУ.

Прежде всего, следует сказать, что договор, посредством которого регламентируются отношения между съемщиком квартиры и наймодателем, называется договором коммерческого найма, а его правовые особенности определены главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, к нормативному содержанию которой следует обращаться при возникновении тех или иных проблем и сложностей.

Полагаем, что для того, чтобы избежать таких сложностей, студент, желающий заключить договор коммерческого найма, должен придерживаться следующих правил.

1. «Если тебе нет 18 лет, получи согласие родителей»

В первую очередь, необходимо помнить, что полная гражданская дееспособность возникает у граждан лишь по достижении совершеннолетия. Поэтому если студенту, намеревающемуся снять жилье, не исполнилось 18 лет, для заключения договора он должен заручиться согласием родителей (попечителей, если родители отсутствуют), которое должно быть дано в письменной форме и представлено наймодателю по его требованию. В противном случае несовершеннолетний абитуриент рискует оказаться в ситуации, когда заключенный им договор будет признан недействительным, что в конечном итоге может привести к его выселению с занимаемой жилплощади.

2. «Проверь, кто является собственником объекта недвижимости»

Запомните, договор коммерческого найма вы должны заключить с собственником жилого помещения. Для того, чтобы узнать, кто им является, попросите у наймодателя либо риелтерского агентства, сопровождающего заключение договора, оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру для ознакомления. Сделайте для себя ксерокопию данного документа. Вместе с этим надлежит помнить, что уберечь себя от подделок и фальсификаций вы сможете только если проверите информацию, содержащуюся в свидетельстве, обратившись в территориальный орган Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) с заявлением о выдаче выписки из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) по жилому помещению. Срок выдачи выписки из ЕГРП составляет 5 рабочих дней, размер взимаемой платы составляет 150 (200) рублей. Имея на руках выписку, вы получите ясное представление, с кем вам необходимо взаимодействовать как с собственником жилья.

3. «Проверь полномочия лица, подписывающего договор»

Прежде чем заключать договор, нанимателю следует попросить лицо, сдающее в наем жилье, показать для ознакомления паспорт. На основании паспорта вы сможете сделать вывод: собственник жилья или иное лицо сдает в наем жилье.

Если жилье сдает собственник, то можно смело заключать с ним  договор коммерческого найма жилого помещения.

Если жилье сдает не собственник, то наниматель должен потребовать от данного лица согласия собственника жилья (во избежание обмана желательно, чтобы согласие было нотариально удостоверенным) на заключение договора коммерческого найма указанного жилья (при поднайме жилого помещения, когда жильё снимается у лица, которое, в свою очередь, снимает его у собственника) либо нотариально удостоверенную доверенность, выданную собственником лицу, сдающему жилье. При отсутствии/непредоставлении соответствующих документов заключать договор найма жилого помещения настоятельно не рекомендуется.

4. «Прежде чем подписывать договор, внимательно осмотри жилое помещение»

5. «Помни о письменной форме договора»

В соответствии со ст. 674 Гражданского Кодекса РФ, договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если наймодатель не будет соглашаться на заключение договора в письменной форме, то разумно будет отказаться от заключения договора с данным лицом.

6. «Добейся оформления акта приема-передачи жилого помещения»

Предлагаем способ избежать необоснованного обвинения со стороны наймодателя в том, что вы якобы испортили его имущество, и вытекающих из этого необоснованных требований компенсировать ущерб. Заключив договор найма жилого помещения, при предоставлении наймодателем жилого помещения вы должны настоять на составлении акта приема-передачи жилого помещения с описанием состояния жилого помещения, а также вещей, находящихся в жилом помещении. Данный акт должен быть подписан обеими сторонами договора: нанимателем и наймодателем. Также подобный акт приема-передачи жилого помещения следует составлять при передаче жилья обратно наймодателю.

7. «Не заплати наймодетелю лишнего»

Обращаем ваше внимание на то, что не допускается одностороннее изменение размера платы, кроме случаев, установленных законом или договором.

Сроки внесения платы за жилое помещение устанавливаются договором. Если же они не обозначены в договоре, то внесение платы происходит ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за истекшим (ст. 682 Гражданского кодекса РФ, ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Во избежание нарушения ваших прав, чтобы наймодатель не потребовал плату за один и тот же месяц несколько раз, требуйте у него расписку в получении платы за каждый месяц либо составьте как приложение к договору (оно будет иметь такую же юридическую силу как и сам договор) таблицу, в которой будут отмечаться даты внесения платы за очередной месяц и подписи сторон за каждый месяц.

8.  «Помни о сроках договора»

В соответствии с п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. В силу ст. 684 Гражданского кодекса РФ, по истечении срока договора найма жилого помещения абитуриент, снявший жилое помещение, имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. В большинстве случаев договоры заключаются на 11 месяцев, поскольку в силу ст. 683 Гражданского кодекса РФ к договорам краткосрочного найма (заключенным на срок до 1 года)  не применяется правило о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 Гражданского кодекса РФ), а кроме того, договор на срок более года подлежит государственной регистрации. Таким образом, по истечении 11 месяцев не понравившиеся друг другу наниматель и наймодатель могут «разойтись как в море корабли», наймодатель не будет обязан заключать новый договор с лицом, с которым не желает состоять в договорных отношениях, а если стороны друг друга устраивают, они вправе заключить новый договор.

9. «Знай законные способы расторжения договора»

Договор найма жилого помещения расторгается по истечении срока его действия, установленного самим договором. Способы досрочного расторжения договора, предусмотренные законом, приведены ниже.

Так, по п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Согласно п. 3 ст. 687 Гражданского Кодекса РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 (в ред. 2007) «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для постоянного проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Таким образом, соблюдая вышеизложенные рекомендации, вы сможете надежно защитить себя от мошенников и от злоупотреблений наймодателя. Если же при найме жилья вы все-таки столкнулись с мошенниками, немедленно обращайтесь в отдел полиции того района, в котором вы пытались снять квартиру, с письменным или устным заявлением о преступлении, в котором необходимо указать, у кого, когда вы пытались снять квартиру, подробно описать обстоятельства произошедшего с вами. Обязательно укажите в письменном заявлении свои фамилию, имя и отчество, поскольку анонимные заявления о преступлении не рассматриваются (ст. 141 УПК).

Подготовили студенты юридического факультета Анастасия Петрова
и Алексей Беляев под руководством куратора Виктории Евгеньевны Мосейкиной